Locates: plataforma troca o “feeling” para decisões no mercado imobiliário por Big Data, Inteligência Artificial e Geográfica

Quais os principais passos no desenvolvimento de projeto imobiliário? Quantas e quais decisões no processo são feitas de forma analógica ou simplesmente no “feeling” do empreendedor? E se mapear todos estes processos e aplicar tecnologia em cada etapa?

A Locates, startup de Florianópolis voltada ao mercado imobiliário, fez uma imersão nas dores do setor para desenvolver uma ideia de negócio unindo inteligência geográfica, inteligência artificial e ciência de dados. Trata-se de uma “esteira do desenvolvimento imobiliário” que aplica estas tecnologias nos diversos momentos de um projeto: a busca por oportunidades de negócio, a consulta prévia de viabilidade urbanística (integrada ao Plano Diretor do município), potencial construtivo, valor geral de vendas (VGV) até o estudo de mercado para definição do padrão e tipologia do empreendimento.

“As tomadas de decisão nesse processo são totalmente manuais e analógicas. Entre olhar um terreno, fazer a análise do projeto e do potencial construtivo, leva meses. O que podemos entregar é uma análise aprofundada em um dia. Ou em algumas horas”, explica Felipe Pazolini, CEO da Locates ao lado do irmão Tiago Pazolini e do também sócio Felipe Pilleggi.

“Nosso propósito é dar condições ao empreendedor para tomar uma decisão pautada em dados, sistemas e tecnologias, e não somente de maneira intuitiva, no feeling. Podemos entregar uma resposta muito rápida apenas com a inserção da ‘poligonal do terreno’ na nossa plataforma, que usa todos os dados e cruzamento de informações para qualificar a oportunidade”, ressalta.

Com esta proposta, a startup já rodou desde os últimos três meses (quando foi efetivamente ao mercado) mais de 100 projetos de parceiros incorporadores, dos quais três já estão sendo desenvolvidos a partir dos dados de inteligência de mercado.

Em 2020, a Locates recebeu um investimento-anjo do braço de venture builder da Brognoli Negócios Imobiliários para desenvolvimento de produto, que já está em operação no mercado. Também foi selecionada para o Programa Centelha em Santa Catarina iniciativa do MCTI e Finep, recebendo recursos de subvenção para desenvolvimento inicial.

Na visão dos investidores, a Locates “acelera todo o processo de desenvolvimento imobiliário, fundamentando em dados e rompendo com a percepção e feeling aplicados atualmente. Com isto, conseguimos ser mais objetivos e assertivos quanto à tipologia e precificação, por exemplo, trazendo menor variabilidade na mensuração do retorno dos empreendimentos e maior segurança aos investidores”, ressalta Eduardo Barbosa, CEO da Brognoli.

A Propventures, braço de inovação do Grupo Brognoli, tem como finalidade acelerar o desenvolvimento das startups, fornecendo mentorias e um laboratório de experimentação composto por todas as empresas do grupo e a rede conectada a ele. “Temos mentores de que vão desde experts em IA até Neurociência, localizados do Vale do Silicio a Dubai, capazes de encurtar a jornada de escala das startups conectadas à Propventures”, explica Barbosa.

Segundo ele, as limitações deste segmento até agora estão no desenvolvimento de um software para entendimento e aplicação do Plano Diretor de cada cidade. “Entretanto, com a utilização de redes neurais, conseguimos ter uma capacidade de escala inédita no mercado”.

Mapeamento de oportunidades orienta novos projetos

“Visualizamos o que o mercado não vê”, compara Felipe. “A partir do mapeamento de todos os terrenos baldios, dos anúncios, com baixa densidade construtiva, identificamos se faria sentido comprar o imóvel ao lado, e com alto retorno sobre o investimento – ROI. Assim estão chegando novas oportunidades ao mercado”.

A startup usa outras condicionantes que podem infringir a ocupação do terreno para analisar a oportunidade, como por exemplo, terrenos de marinha, áreas de preservação permanente – APPs e influência do sistema viário, tudo automatizado no sistema.

Não se trata, contudo, de uma plataforma SaaS (software como serviço) – o modelo de negócio funciona como uma “consultoria tech” que orienta por meio de alta tecnologia o desenvolvimento de um projeto imobiliário, ou até mesmo desaconselha o empreendedor a fazer determinado investimento.

O empreendedor explica:  “Estudamos um projeto de incorporação com valor significativo, mas analisando a tipologia, entendemos que não haveria demanda de consumo, então não sugerimos o investimento. Em outros casos, aparecem boas oportunidades, mas não para o momento – a rentabilidade daqui a cinco anos, por exemplo, será bem maior. Isso acontece com frequência”.

*Fonte: SC Inova